靜待人民幣基金和REITs的操作細(xì)則出臺(tái)，由單一項(xiàng)目融資走向基金化運(yùn)作的PE模式，2009年房地產(chǎn)信托將大有可為
鄰近年關(guān)，兩個(gè)政策信號(hào)讓2008 年以來火熱無(wú)比的房地產(chǎn)信托業(yè)一憂一喜：憂的是2008年10月底銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的265號(hào)文，要求嚴(yán)控信托公司對(duì)房企過橋融資——這幾乎占據(jù)了目前房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的半壁江山。
喜則是2008年12月初國(guó)務(wù)院工作會(huì)議提出金融“國(guó)九條”，其中言明將放開REITs 大門，并以并購(gòu)貸款、股權(quán)投資基金等形式拓寬企業(yè)融資渠道——這還是REITs 第一次迎來最高管理層的肯定信號(hào)，被開發(fā)商寄予厚望多年的REITs 終于破冰在即。
“265號(hào)文核心是‘收’，如果嚴(yán)格按照文件操作，難度非常大。”北京國(guó)際信托投資有限公司副總經(jīng)理時(shí)寶東很無(wú)奈，在他看來，這項(xiàng)政策的時(shí)間點(diǎn)明顯有些滯后；但國(guó)九條中對(duì)REITs 等創(chuàng)新金融工具的肯定更讓他興奮不已：“信托無(wú)論在股權(quán)投資基金或REITs上都大有可為。”
新政策下的變局
首先落下的是鞭子。2008年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重低迷，開發(fā)商大量使用信托融資，以緩解資金鏈緊張的局面，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，無(wú)論從發(fā)行數(shù)量、集資規(guī)模、預(yù)期投資回報(bào)率上都不斷刷新記錄。
2008 年9 月，中信信托發(fā)行的“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃”完成募集，募集資金規(guī)模達(dá)到68.9 億元人民幣，成為目前國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的房地產(chǎn)信托計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士表示，正是該信托計(jì)劃使得9 月房地產(chǎn)信托集資額激增，引起了監(jiān)管當(dāng)局的注意。
10月底，銀監(jiān)會(huì)出于金融安全考慮首先發(fā)難。在265 號(hào)文中，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，重申對(duì)開發(fā)商的篩選必須嚴(yán)格執(zhí)行——自有資金比例超過35%、四證齊全、二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)，只有滿足三個(gè)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商才能融資。
“在265號(hào)文中，股權(quán)加回購(gòu)都被界定為融資行為，如果嚴(yán)格按照265 號(hào)文來操作，難度將大大增強(qiáng)。” 時(shí)寶東對(duì)本刊分析道，這將使房地產(chǎn)信托可開展業(yè)務(wù)的對(duì)象與銀行優(yōu)質(zhì)客戶幾乎重疊，將會(huì)增大信托公司對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的操作難度。“目前國(guó)家信貸政策已經(jīng)有了明顯轉(zhuǎn)向，今后四證齊全，自有資金超過35% 的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有很大的機(jī)會(huì)獲得銀行貸款。”時(shí)寶東解釋道，“和銀行相比，信托在融資規(guī)模和資金成本上都沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”
在265號(hào)文中，銀監(jiān)會(huì)再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁信托為房企做過橋融資。一般情況下，四證齊全的項(xiàng)目可以通過銀行貸款，融資成本僅在7%左右，而目前市場(chǎng)環(huán)境下，信托融資的成本已高達(dá)15%或以上；以往開發(fā)商多以信托過橋融資的方式取得四證后再尋求銀行借貸，現(xiàn)在這種方式也被歸于政策限制之內(nèi)，這對(duì)信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)打擊不小。
時(shí)寶東認(rèn)為，除了監(jiān)管當(dāng)局對(duì)文件的執(zhí)行很可能做一些調(diào)整外，信托公司主動(dòng)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新是更好的應(yīng)變之法，尤其是目前國(guó)務(wù)院提出金融“國(guó)九條”，其中第五條為“創(chuàng)新融資方式，通過并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”，這被業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為是為房地產(chǎn)信托發(fā)展打開了政策通道。
時(shí)寶東表示：“265號(hào)文無(wú)疑會(huì)使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)如信托貸款或股權(quán)加回購(gòu)受到影響，但信托的魅力就在于創(chuàng)新。根據(jù)國(guó)九條的政策，在私募股權(quán)投資基金（PE）和REITs 上，信托公司都應(yīng)該大有可為。以基金化的投資組合取代現(xiàn)有以單一項(xiàng)目融資為主的局面，將會(huì)是房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。”
基金化運(yùn)作漸成趨勢(shì)
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一直以來以單一的項(xiàng)目融資為主，但在2008 年，借著房地產(chǎn)信托熱潮，以信托為平臺(tái)募集人民幣PE 投資地產(chǎn)的信托產(chǎn)品也屢屢出現(xiàn)，并以較高的預(yù)期收益受到追捧。其中包括杭工信的飛鷹1 號(hào)，北京信托的財(cái)富5 號(hào)，中信信托的中凱科基金等，都以類基金的形式運(yùn)作，和以往單一的項(xiàng)目融資相區(qū)別。
“先募集資金建立資金池，然后再投向項(xiàng)目，集資規(guī)模大，期限長(zhǎng)，專人挑選項(xiàng)目，進(jìn)行地產(chǎn)組合投資，無(wú)擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)高，收益也高，這些信托計(jì)劃都是以類基金化的運(yùn)作模式操作。”用益信托工作室的李楊對(duì)本刊分析道。
由于現(xiàn)在基金法尚未出臺(tái)，信托成為募集人民幣PE 的最佳平臺(tái)。信托型PE 在信托的平臺(tái)上募集人民幣基金后，以股權(quán)形式投入數(shù)個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司中進(jìn)行合作開發(fā)，構(gòu)建資產(chǎn)包，項(xiàng)目建成售出后實(shí)現(xiàn)退出、分紅。
“房地產(chǎn)其實(shí)非常適合以PE 形式投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)多以一個(gè)項(xiàng)目公司作為運(yùn)作載體，從拿地到銷售流程相對(duì)簡(jiǎn)單，而且易于控制，便于退出。”時(shí)寶東認(rèn)為，房地產(chǎn)在此次經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整中已經(jīng)減少了一些泡沫，而作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位并未動(dòng)搖，所以現(xiàn)在是做信托型PE 的大好時(shí)機(jī)。
中信信托二部總經(jīng)理李峰表示，中信信托最近完成的中信鴻圖1 號(hào)便是以類基金的模式運(yùn)作，對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)或債權(quán)的組合投資。雖然目前各大信托公司的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍然以單一項(xiàng)目融資為主，但基金化運(yùn)作已經(jīng)是公認(rèn)的趨勢(shì)，除了以組合投資和長(zhǎng)周期分散風(fēng)險(xiǎn)外，還有擴(kuò)大規(guī)模和專業(yè)化分工的考慮。
“未來單一項(xiàng)目一定會(huì)被組合式投資所取代。”時(shí)寶東對(duì)本刊表示，按照信托法規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)實(shí)行分賬管理，獨(dú)立核算，彼此之間不能交易，以往信托公司在為項(xiàng)目融資時(shí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)僅能針對(duì)單一對(duì)象，造成每一個(gè)項(xiàng)目都要談一次的情況，這對(duì)資源其實(shí)是種浪費(fèi)。北京信托希望未來以基金化運(yùn)作為主要的運(yùn)作方式，對(duì)公司管理資產(chǎn)的能力也能得到提高。
在基金化運(yùn)作的趨勢(shì)下，除了信托型PE 外，已討論多年的REITs 也成為關(guān)注焦點(diǎn)。在此次國(guó)務(wù)院頒布的金融“國(guó)九條”中，對(duì)REITs 釋出肯定的政策信號(hào)，這被上述業(yè)內(nèi)人士視為“給了準(zhǔn)生證，但還沒給戶口本”。
“REITs 是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必不可少的一個(gè)金融工具，信托公司理所當(dāng)然要大力參與。”時(shí)寶東認(rèn)為，現(xiàn)在地方政府推出的危房改造和廉租房REITs 都給信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的拓展帶來很大空間。
“創(chuàng)新是信托最大的魅力，房地產(chǎn)信托從來都是結(jié)合市場(chǎng)和政策不斷進(jìn)行創(chuàng)新，尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，這次也不例外。”時(shí)寶東說。