5月20日和5月21日晚間，保利地產、萬科先后發(fā)布公告稱發(fā)債計劃已獲批，而房地產信托產品也在今年4月數(shù)量激增。公司債和中間信托等融資類的中間業(yè)務，正在為處于資金困擾中的房地產企業(yè)提供再融資新方向
5月20日夜間，保利地產（600048.SH）發(fā)布公告稱，公司發(fā)行43億元公司債的計劃獲得證監(jiān)會批準。
5月21日夜間，萬科A（000002.SZ）也發(fā)布公告稱，證監(jiān)會有條件通過萬科發(fā)行不超過59億元的債券的申請。
這是繼3月12日金地12億元公司債獲批后，證監(jiān)會再度放行房企的再融資計劃。
而房地產信托產品也在今年4月數(shù)量激增。公司債和中間信托等融資類的中間業(yè)務，正在為處于資金困擾中的房地產企業(yè)提供再融資新方向，合計在最近3個月內為房企提供了131.7億元的周轉頭寸。
選擇公司債比銀行貸款年省近億元
5月21日，保利地產最低跌3%，后隨大盤上漲走強，收報18.32元，漲2.35%，落后于大盤漲幅。5月22日，萬科A收于19.76元，跌3.61%。
光大證券分析師趙強稱，理論上講發(fā)行公司債使得公司融資成本降低，屬于利好消息；但是由于市場此前對該消息已有所消化，而且發(fā)行規(guī)模有限，故對股價影響有限。
雖然這一利好對于地產公司的股價沒有刺激作用，但是對于公司的發(fā)展卻可說解了資金的燃眉之急。
以保利為例，去年8月增發(fā)配股再融資70億元后，自去年9月至今年4月，保利地產合計在廣州、上海、天津、武漢、長春等區(qū)域拿下20多幅地塊，合計地價款超過120億元。而從去年10月至今年4月，保利地產的銷售額約97.5億元，僅一季度期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額比期初減少了25.37億元。
在營業(yè)收入與買地、經營成本之間存在利差的情況下，保利地產一季度新增了銀行貸款44.28億元，同比增長158%。而在去年6次加息后，按央行今年2月發(fā)布的去年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，去年第四季度5年以上的商業(yè)貸款，金融機構人民幣貸款加權平均利率7.35%。以保利地產今年一季度新增的44.28億元貸款計，每年就要支付約3.25億元的利息。如果按照復利計算，其支出更大。
在一季度末保利地產總資產負債比率已達約71%的情況下，再大肆增加公司債，不但將加劇公司的流動資金風險，也將加大財務成本。
保利公司債獲批后，如果參考今年3月12日金地集團（600383.SH）發(fā)行公司債的年利率為5.5%發(fā)行，而且不作復利計算來看的話，保利43億元公司債的財務成本支出，每年的利息支出2.365億元，比向銀行借貸減少8800萬元以上，如果考慮到銀行借款的復利計算因素，實際節(jié)省的數(shù)額應該更高。
萬科的59億元公司債，相比銀行借款，每年支出的利息也至少可以減少1.09億元以上。
中間業(yè)務融資破解房企難題
去年7月，中國銀監(jiān)會業(yè)務創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安曾經在“2007中國房地產投融資大會”上強調，今后地產企業(yè)融資應避免走“銀行貸款”、“上市股權售讓”兩個極端，而應更多地選擇中間產品，如發(fā)售公司債及信托產品等。
當時他提出，企業(yè)的生產利潤、管理利潤、資本利潤是三維空間，大型房企發(fā)展到今天，靠賣房子的利潤會越來越少，靠資金管理運作帶來的利潤是越來越大。“當前中國市場最需要發(fā)展的就是債券市場，其融資方式可以多元化組合，上市公司應該往這個方向走。”而信托產品則可以通過資本市場，“把公司變?yōu)橄驈V大一般投資人、機構投資者、專業(yè)長期投資人提供一種投資產品。”
半年多過去后，李伏安所強調的房企融資新方向正逐漸體現(xiàn)。
今年3月成為房地產信托發(fā)行的高峰期，一個月內發(fā)行了7個產品，為2007年3月以來最高，當月房地產信托產品合計募集資金4.7億元。到了4月，如中信房地產、凱德置地等知名開發(fā)商也開始發(fā)行地產信托產品，當月雖然地產信托產品只有3個，但是金額近13億元。
公司債和信托產品，在3～4月間為房地產企業(yè)提供了合計72.7億元的再融資金額，遠大于同期A股市場上地產企業(yè)IPO所募集的15億元，而港股在此期間沒有地產公司曾經成功IPO或者再融資。
從以往經驗看，在股市融資功能不暢的階段，企業(yè)的公司債發(fā)行更能提供融資支持。如2006年共有242家公司發(fā)行了短期融資券，其中上市公司約占七成。而同年新發(fā)行股票的公司僅有71家。
由于公司債券發(fā)行審核重點在項目的盈利狀況和發(fā)行人的償債能力，沒有負債比率、用途等硬性指標限制，原先公司債發(fā)行必須由銀行或集團擔保的要求也被取消，使得發(fā)行公司債的門檻相比股市融資更低。而這對于正急于解決資金問題，但是又面臨銀根緊縮、利率上調以及股市大環(huán)境不支持再融資的房企來說，更能切合自身需要。
至于信托產品融資，由于只需要滿足“四證”齊全、自有資金超過35%及資質在二級以上這三項條件就可以發(fā)行，更便于大中型開發(fā)商以此進行單個項目的融資，而且其回報率可以根據(jù)市場接受水平自行制定，也更便于進行財務預算。