“時機很好，難度不小。”這是眼下信托業(yè)界對于ＲＥＩＴｓ（房地產投資基金）破題可能性的判斷。
　　 在國內銀行信貸緊縮背景下，房地產企業(yè)對資金的迫切需求和監(jiān)管層的支持傾向，引爆了市場和業(yè)界對ＲＥＩＴｓ的熱情。沉寂近５年之后，ＲＥＩＴｓ似乎在一夜之間又占盡了“天時、地利、人和”。

　　 接受中國經濟時報記者采訪的幾位信托界人士均表示，目前我國內地還沒有一只真正意義上的ＲＥＩＴｓ。

　　 “雖然多家信托公司仍在爭相推進，但短期內很難說ＲＥＩＴｓ會‘花落誰家’。這不是單純憑借創(chuàng)新能力可以解決的問題，各家缺的是同一個東西——制度環(huán)境。”一位研究人士表示。

　　“第一只國標ＲＥＩＴＳ”存疑

　　 這是“經銀監(jiān)會批準的第一只按照國際標準ＲＥＩＴｓ經營管理模式設計的基金”——３月底，中信信托在其新發(fā)大規(guī)模信托產品“中信－凱德１號”的推介文件中這樣寫道。

　　 該信托產品為組合投資，預計投資３－７個項目，主要是北京、上海等重點城市科技園區(qū)的商務房地產項目。信托財產盈利模式是穩(wěn)定的租金收入、資產升值和退出時項目股權溢價的收益。

　　 進行資產投資而非為房地產企業(yè)融資、多項目組合投資而非投資單一企業(yè)項目、投資成熟物業(yè)而非房地產新開發(fā)項目、租金加股權溢價收益……多項創(chuàng)新讓“中信－凱德１號”在發(fā)行不久，即被行業(yè)研究機構評為今年３月份“最具亮點”信托產品。

　　 “我們更大的優(yōu)勢在于管理模式。”該項目的負責人告訴本報記者，中信信托與新加坡嘉德置地共同設立的“中信凱德北京　管理咨詢有限公司”擔任該產品投資團隊，管理模式和管理水平都符合國際標準ＲＥＩＴｓ的經營管理模式。

　　 盡管如此，“第一只國標ＲＥＩＴｓ”的說法還是引起了研究界的質疑。

　　 西南財經大學信托與理財研究所研究員楊林楓接受本報記者采訪時表示，在我國現(xiàn)有制度環(huán)境下，“中信－凱德１號”已經盡力把其“國標”程度做到了最大化了，但“第一只國標ＲＥＩＴｓ”的說法，顯然還是牽強附會。從推介文件看，“中信－凱德１號”屬于資產投資類產品。該類ＲＥＩＴｓ應當是投資并擁有房地產，且主要收入來源于房地產的租金，但“中信－凱德１號”募集的資金如果是以股權投資方式收購房地產項目公司的股權，則信托計劃并不能直接獲得租金收益，這顯然與真正的標準ＲＥＩＴｓ經營管理模式有著根本差異。

　　 “中信－凱德１號”的一位推介人員在接受本報記者電話咨詢時也表示，租金收益應該不是該產品的主要收益來源。

　　 “另外，推介文件沒有透露嘉德置地的出資是否也作為信托資金的一部分，這關系到信托資金是否擁有房地產。”楊林楓說，加之資金募集規(guī)模較小，信托期限過短等因素，所以該產品也只能是一個“準ＲＥＩＴｓ”產品。

　　“無限接近”，難言破題

　　 ＲＥＩＴｓ一直是我國金融創(chuàng)新的一大期待。

　　 據(jù)了解，和“中信－凱德１號”一樣，當前我國有不少房地產信托產品都在竭力向國際標準的ＲＥＩＴ產品靠攏。

　　 “但迄今為止，我國內地還沒有一只真正按照國際標準運作的ＲＥＩＴｓ。這不是產品研發(fā)的能力問題，而是由我國信托大環(huán)境問題造成的。”業(yè)內人士夏鋒接受本報記者采訪時表示。

　　 眼下，我國房地產信貸緊縮，資金問題令整個房地產行業(yè)焦慮不安，而ＲＥＩＴｓ融合了上市和信托雙重概念，可以說是房地產金融直接融資的最佳途徑之一。

　　 監(jiān)管層對ＲＥＩＴｓ的放行意圖亦是顯而易見。４月１０日，央行發(fā)布《２００７年中國金融市場發(fā)展報告》指出，“要擇機推出房地產投資信托基金產品。”此前銀監(jiān)會召集五家信托公司起草的《信托公司房地產投資信托業(yè)務管理辦法草案　》也已經上報。而市場中，除了大量為房地產企業(yè)融資而發(fā)的信托產品外，和“中信－凱德１號”類似的各種“準ＲＥＩＴｓ”產品就有不少。

　　 盡管“無限接近”，但是真正的ＲＥＩＴｓ短期內卻依然難言破題。

　　 “除不能上市流通外已經很接近ＲＥＩＴｓ”，是我國不少“準ＲＥＩＴｓ”產品的推介宣傳語。然而據(jù)專家介紹，在國際上，ＲＥＩＴｓ的組織方式、投資內容、收益來源及收益分配均受到較嚴格的限制。翻看ＲＥＩＴｓ在海外發(fā)展的歷史，可以看到幾乎每一個國家ＲＥＩＴｓ的出臺都是以舊有法規(guī)的修改或新法的頒布為前提。

　　 新加坡在１９９９年５月頒布了《財產基金要則》，并在２００１年的《證券和期貨法則》對上市ＲＥＩＴｓ作出相關規(guī)定；日本在２０００年１１月修改了投資信托法，修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產業(yè)；２００３年香港證監(jiān)會頒布了《房地產投資信托基金守則》，對ＲＥＩＴｓ的設立條件、組織結構、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出明確的規(guī)定。

　　亟待突破制度障礙

　　 “我國當前的相關法規(guī)和配套基礎設施建設，距離ＲＥＩＴｓ的制度需求還相差甚遠。”一位研究人士告訴中國經濟時報。

　　 目前，我國還沒有可供ＲＥＩＴｓ有效流通和退出的渠道，沒有相關的二級市場，也不能在證券交易所上市流通。這不僅制約了產品的流動性和發(fā)行規(guī)模，還加大了投資風險。這一點，單純依靠監(jiān)管部門是不可能解決的。

　　 其次，完善稅制和進行相關配套基礎設施建設，也不可能一蹴而就。ＲＥＩＴｓ對投資者的回報很高，需要把收入的大部分分配給投資者，例如美國就要求把所得利潤的９５％分配給投資者。因為國際上ＲＥＩＴｓ享受稅制優(yōu)惠，如果信托收益分配給受益人的，ＲＥＩＴＳ免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。而我國沒有ＲＥＩＴｓ的相關稅制安排，給予投資者的回報率不高，吸引力自然就不足。在此背景下，相比其他房地產信托１０％以下的年收益率，“中信－凱德１號” １０％－２０％的預期年收益率已經很難得。

　　 第三，ＲＥＩＴｓ是為廣大投資者提供的廣泛參與房地產市場發(fā)展的投資渠道。而國內信托機構在發(fā)行信托產品時，卻要受信托“新兩規(guī)”中“任何一個信托計劃的自然人投資者不能超過５０人”的限制。ＲＥＩＴｓ的廣泛參與性難以得到體現(xiàn)。比如，“中信－凱德１號”為自然人投資者設置３００萬元的認購起點，就是因為人數(shù)的限制。

　　 在解決了這些問題之后，我國的社會信用制度也需要健全，與ＲＥＩＴｓ相關的監(jiān)管法律也必須跟上，同時還要建立嚴格的監(jiān)管體制和自律機制。