目前，銀行理財市場總體比較平淡，集合資金房產(chǎn)開發(fā)信托貸款類產(chǎn)品卻“異軍突起”。銀行在售的該類產(chǎn)品，預期收益最高已達20%！而一般性集合資金信托貸款計劃產(chǎn)品收益基本為7~10%。

        “在一系列調(diào)控措施下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求極其緊迫，銀行信貸又緊縮，只能發(fā)行信托產(chǎn)品融資，該類產(chǎn)品預期收益自然提升。”業(yè)內(nèi)人士認為。

        令人擔憂的是，這種方式相當于削弱了國家宏觀調(diào)控政策的力度。另有專家指出，客戶投資此類產(chǎn)品的風險同樣不可小視。

        最高預期年收益達20%

        本周一，國內(nèi)首支按照國際標準REITs經(jīng)營管理模式設計的某大型地產(chǎn)項目的中外合作信托投資產(chǎn)品，在委托投資期預計長達4年的情況下，預期投資的最高年收益率竟達20%！無獨有偶，3月共有7款投資于房地產(chǎn)領域的集合資金信托產(chǎn)品，預期收益普遍在15%以上。

        所謂集合資金信托貸款類產(chǎn)品，即通過信托公司渠道，將銀行以產(chǎn)品銷售形式募集的投資者資金借給資金使用方，并收取借款利息、承擔借款方信用風險的一種理財模式。

        早在去年底，由于監(jiān)管部門首提“從緊貨幣政策”并嚴控銀行信貸規(guī)模，導致銀行紛紛借道信托為企業(yè)優(yōu)質(zhì)、大型項目提供貸款。數(shù)據(jù)顯示，12月銀行推出的理財產(chǎn)品中，信托類產(chǎn)品發(fā)行73款，占當月銀行理財產(chǎn)品發(fā)行總數(shù)的30.8％。今年頭3個月也出現(xiàn)很多信托類產(chǎn)品。

        銀行借道信托放貸

        研究報告顯示，3月投資于房地產(chǎn)領域的信托產(chǎn)品中，90%以上具有明顯的融資性質(zhì)。“此類貸款類銀信合作理財產(chǎn)品的大量涌現(xiàn)，與國家宏觀調(diào)控政策的實施有直接的關系。”報告明確指出。

        農(nóng)業(yè)銀行公司業(yè)務處有關人士介紹，利用融資性信托計劃的方式，銀行可以在不占用信貸額度的前提下滿足客戶的融資需求，并與信托共享受項目手續(xù)費收入。更關鍵的是，和信托公司合作幫助銀行“規(guī)避”信貸調(diào)控的壓力。

        業(yè)內(nèi)人士指出，限制商業(yè)銀行的貸款沖動，目前仍是央行調(diào)控的重要舉措。但各商業(yè)銀行利用信托渠道繞開了貸款限制，無疑削弱了央行的調(diào)控力度。

        投資風險不容小視

        據(jù)銀行反饋的信息看，目前理財產(chǎn)品銷售，除固定收益類產(chǎn)品，就是此類信托貸款產(chǎn)品業(yè)績比較突出，多款銀行同類產(chǎn)品均在數(shù)天內(nèi)即募集完畢。“因為借款方經(jīng)過了信托和銀行的雙重認可，還款能力較強”。

        “目前企業(yè)從銀行貸不到錢，只得通過信托渠道，因此利率自然水漲船高，尤其是被嚴控的房地產(chǎn)項目。”相關研究員表示，這也導致同類產(chǎn)品收益高企。

        據(jù)記者了解，從2005年開始，商業(yè)銀行就很少再向房地產(chǎn)商提供住宅開發(fā)類的貸款。證監(jiān)會也發(fā)布規(guī)定要求，房地產(chǎn)企業(yè)首次募集資金不能用于買地。這一系列調(diào)控措施下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求極其緊迫。

        但從另一方面來看，客戶投資此類產(chǎn)品的風險同樣不可小視。著名經(jīng)濟學家趙曉在接受記者采訪時指出，目前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，未來走勢很難預料，這必然會加大項目的潛在風險。

        同時，一銀行同業(yè)金融部負責人也認為，對于此類項目，投資者要清楚項目是否有擔保方；如果沒有，借款企業(yè)是否有抵押物及價值幾何。“如果都沒有，信貸的風險是很高的。”