在全國(guó)18個(gè)省市推出地方性房地產(chǎn)救市措施以后，有消息稱全國(guó)性的房地產(chǎn)業(yè)新政策很快將出臺(tái)。盡管身處全球金融危機(jī)，但在國(guó)內(nèi)以保增長(zhǎng)為主旋律的基調(diào)下，地產(chǎn)業(yè)的短期風(fēng)險(xiǎn)正在下降，而房地產(chǎn)投資類信貸產(chǎn)品正在成為理財(cái)熊市中的亮點(diǎn)——在8月、9月發(fā)行數(shù)量連續(xù)2個(gè)月下跌后，9月同類產(chǎn)品資金募集規(guī)模一躍達(dá)到21.94億人民幣，接近全年已募集規(guī)模的25%。

        地方政府的“房產(chǎn)”新政增強(qiáng)了交易市場(chǎng)重新活躍的預(yù)期，但此類產(chǎn)品資金的高 度集中，又會(huì)將產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)引向何方？

市場(chǎng)供需居高不下

        據(jù)普益財(cái)富今年以來(lái)的跟蹤統(tǒng)計(jì)（不完全），今年1~9月，國(guó)內(nèi)共發(fā)行60款房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品，募集資金總規(guī)模接近100億人民幣。從同類產(chǎn)品今年發(fā)行的數(shù)量看，1~7月大體保持穩(wěn)步上升，7月發(fā)行數(shù)量及規(guī)模達(dá)到頂峰 （12款、17.35億人民幣）。

        隨后2個(gè)月，房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量連續(xù)下降，分別為11款和9款。但同類產(chǎn)品在8月募集規(guī)模出現(xiàn)下降后，卻在9月放出天量，達(dá)到21.94億元。

        今年以來(lái)房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品的持續(xù)火熱，主要源于同類產(chǎn)品超高的預(yù)期收益回報(bào)。由于股市今年以來(lái)持續(xù)低迷，目前理財(cái)市場(chǎng)上鮮有收益率能超過(guò)6%的人民幣理財(cái)產(chǎn)品，而9月發(fā)行的房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品平均收益率竟然達(dá)到11.16%。從全年看，同類產(chǎn)品最低收益率也在6%，最高甚至達(dá)到20%！

        另一方面，同類產(chǎn)品一般屬于非保本浮動(dòng)收益，但從兌付實(shí)際情況來(lái)看，在已發(fā)行并兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，尚未有因投資出現(xiàn)問(wèn)題而無(wú)法兌付的情況，且所有的產(chǎn)品均達(dá)到或超過(guò)預(yù)期收益率。

        “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要資金，才不惜提供這么高的收益率、付出這么大的成本。”上海一信托公司產(chǎn)品研發(fā)部負(fù)責(zé)人告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，信托融資實(shí)際上就是銀行融資的一種補(bǔ)充。

        根據(jù)國(guó)內(nèi)一家上市銀行的中報(bào)顯示，該行截至今年6月30日，房地產(chǎn)貸款余額與去年12月底相比實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且不良率下降超過(guò)1%。但該行今年7月與信托合作發(fā)行的產(chǎn)品數(shù)量卻為全國(guó)商業(yè)銀行之最（超過(guò)100只）。此外，另一貸款余額實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的銀行，與信托合作發(fā)行的產(chǎn)品數(shù)量也在國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行中排名第3。

        一方面有不計(jì)成本的供給方，一方面市場(chǎng)資金有強(qiáng)烈需求，房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品今年以來(lái)的持續(xù)火爆不足為奇。

單一項(xiàng)目募集資金規(guī)模大增

        雖然今年以來(lái)同類產(chǎn)品一直比較惹眼，但9月份出現(xiàn)的“發(fā)行數(shù)量持續(xù)下降但募集規(guī)模增長(zhǎng)”的新跡象，會(huì)引導(dǎo)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)走向何處？

        “發(fā)行數(shù)量連續(xù)2個(gè)月降低，表明監(jiān)管層已經(jīng)注意到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，因而放緩了產(chǎn)品審批。”普益財(cái)富分析認(rèn)為，伴隨房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的不斷增大，因此，監(jiān)管層與信托公司有義務(wù)加強(qiáng)此類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)審核，嚴(yán)格把握項(xiàng)目的準(zhǔn)入門(mén)檻，以保障投資者的利益。

        如果壓縮部分資質(zhì)略差開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托渠道融資的渠道，而使資金流向經(jīng)營(yíng)狀況更良好的企業(yè)，則同類產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)度將會(huì)有所下降。但相反的是，隨著募集資金規(guī)模的擴(kuò)大，在參與主體——開(kāi)發(fā)商數(shù)量降低后，意味著投入單一企業(yè)、項(xiàng)目的絕對(duì)資金量在擴(kuò)大，是否會(huì)出現(xiàn)“一榮俱榮、一損俱損”的局面？

        以9月為例，同類產(chǎn)品的發(fā)行量?jī)H排在今年第3，但當(dāng)月單一產(chǎn)品資金募集規(guī)模卻達(dá)2.43億元人民幣，是其他月份同類單一產(chǎn)品平均募集規(guī)模的1~10倍。

        對(duì)此，國(guó)內(nèi)某第三方研究機(jī)構(gòu)研究員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，雖然房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品與銀行信貸都有融資的功能，但是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，相比單純信貸可能會(huì)有更嚴(yán)格的結(jié)構(gòu)，“因此集中度與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，不應(yīng)該完全與銀行信貸做比較。”

        相對(duì)而言，房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品，不僅需要擔(dān)保、抵押到位，而且超額抵押、回購(gòu)承諾、供連帶責(zé)任擔(dān)保等等條款的措施，比信貸設(shè)計(jì)得更為穩(wěn)妥。同時(shí)，一般房地產(chǎn)公司會(huì)承諾股權(quán)回購(gòu)，而信托公司也會(huì)向項(xiàng)目公司派駐董事兼財(cái)務(wù)監(jiān)督，以便即時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)新政不影響產(chǎn)品供應(yīng)

        目前，房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品的“美好前景”，實(shí)際上都建立在房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金后，能夠順利渡過(guò)目前的危機(jī)且項(xiàng)目產(chǎn)生良好的回報(bào)基礎(chǔ)之上。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交投量低迷，可能是項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。

        近期，各地方政府的 “房產(chǎn)新政”逐漸浮出水面，從舉措上看，主要是通過(guò)補(bǔ)貼、上調(diào)公積金貸款額度、減免稅負(fù)等手段刺激市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受中央廣播電臺(tái)采訪時(shí)表示，各地政府救市，主要目的在于防止房?jī)r(jià)的大幅下跌、維護(hù)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展并激發(fā)真實(shí)需求。

        如果上述新政行之有效，無(wú)疑會(huì)在客觀上緩解開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資金鏈的緊張程度，房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品承受的行業(yè)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所下降。

        中泰信托研究發(fā)展部總經(jīng)理助理盛大認(rèn)為，信托融資是銀行信貸的一個(gè)替補(bǔ)角色。他表示，房地產(chǎn)信托總是隨宏觀調(diào)控趨緊及房地產(chǎn)遇困境而發(fā)展，隨房地產(chǎn)火爆及宏觀環(huán)境寬松而低迷。但從目前的情況看，尚沒(méi)有地方政府的新政直接幫助開(kāi)發(fā)商緩解資金困難，同時(shí)，央行、銀監(jiān)會(huì)近期仍重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要防范風(fēng)險(xiǎn)。因此，即使新政取得效果，或許并不意味著開(kāi)發(fā)商銀行融資渠道重新被打通，房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品的供應(yīng)方面不會(huì)出現(xiàn)較大變化。

        另一方面，今年以來(lái)，隨著證券市場(chǎng)的大幅回落，各種投資工具收益平淡。在這個(gè)背景下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是很具有投資價(jià)值的。“我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)信托相對(duì)熱銷(xiāo)的局面仍將持續(xù)。”盛大表示。

        同時(shí)，在降息周期內(nèi)，理論上信貸大類的產(chǎn)品收益率會(huì)隨之下降。但從產(chǎn)品發(fā)行趨勢(shì)上看，今年1~7月發(fā)行數(shù)量一直處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而8月卻出現(xiàn)下降，緊跟著9月中旬央行首度降息后，當(dāng)月信貸類產(chǎn)品反而回歸了增長(zhǎng)軌道，發(fā)行總量達(dá)到244款，較8月增長(zhǎng)52款，較2008年7月也增加13款。

        “雖然降息后信貸類產(chǎn)品的收益吸引力會(huì)出現(xiàn)下降，但實(shí)際上隨著降息通道的打開(kāi)，在下次降息前投資以鎖定收益，反而被市場(chǎng)接受。”上述第三方研究機(jī)構(gòu)研究員認(rèn)為。

        投資提示

        如何選擇更有保障的產(chǎn)品？

        對(duì)于投資者而言，如果有投資意向，應(yīng)該特別關(guān)注資金的信用提升手段，這也體現(xiàn)了信托公司對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)掌控的能力。如開(kāi)發(fā)商提供的質(zhì)押物價(jià)值如何估算 （最好超額抵押）；提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)信用級(jí)別；是否有保險(xiǎn)介入等都是需要重點(diǎn)考慮的因素。

        以樓盤(pán)銷(xiāo)售款作為質(zhì)押物的信托產(chǎn)品為例，質(zhì)押率低（50%以內(nèi)）、標(biāo)的為房地產(chǎn)硬性需求大的城市較好地段的樓盤(pán)，銷(xiāo)售應(yīng)該會(huì)更有保障。

        以某房地產(chǎn)投資類信托計(jì)劃為例，該計(jì)劃借款人以項(xiàng)目部分土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保，抵押率僅為40%。同時(shí)開(kāi)發(fā)商母公司（已上市）為項(xiàng)目提供擔(dān)保，而該項(xiàng)目所涉及權(quán)益高達(dá)40多億，信托計(jì)劃募集的資金不足1億，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

        另一方面，對(duì)于銀信合作的同類產(chǎn)品，雖然這屬于銀行表外業(yè)務(wù)，但畢竟產(chǎn)品通過(guò)銀行渠道向市場(chǎng)銷(xiāo)售，銀行也必須承擔(dān)相應(yīng)的項(xiàng)目審核責(zé)任。一旦出了風(fēng)險(xiǎn)，銀行恐怕不能完全置身事外。以近期在香港地區(qū)發(fā)生的雷曼“迷你債”為例，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)已經(jīng)要求銀行以市價(jià)回購(gòu)目前幾乎沒(méi)有買(mǎi)方市場(chǎng)的資產(chǎn)，以盡快彌補(bǔ)中小投資者損失。