金融發(fā)展本土不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金存在三個(gè)制約
時(shí)間：2008-01-04
字號(hào)：
小
中
大
○首先是稅收優(yōu)惠政策的缺失
○其次是監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善
○再次是專業(yè)人才的缺乏
○首先是稅收優(yōu)惠政策的缺失
○其次是監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善
○再次是專業(yè)人才的缺乏
目前，國(guó)內(nèi)比較流行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃被認(rèn)為與REITS（real estate investment trusts 不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金）有很多類似的地方，但在實(shí)際的運(yùn)作過(guò)程中，其實(shí)兩者有著本質(zhì)的不同。
REITS是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開(kāi)發(fā)行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門(mén)的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一種融資模式。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的業(yè)務(wù)模式，則是由信托公司發(fā)起設(shè)立一個(gè)信托計(jì)劃，向社會(huì)大眾發(fā)行，然后將募集來(lái)的資金投資到房地產(chǎn)行業(yè)，委托人按照信托計(jì)劃中的約定來(lái)分享投資收益。兩者的區(qū)別主要體現(xiàn)為：
從籌措資金的能力上看，REITS對(duì)投資人數(shù)的要求，只有下限而沒(méi)有上限，對(duì)于公募的基金，投資者不少于100人，私募基金在100人以上就可以享有稅收優(yōu)惠。另外，5個(gè)以下的個(gè)體不能擁有超過(guò)50％的股份。這樣的規(guī)定，能盡量的分散投資主體，使市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)的分散，同時(shí)使REITS募集資金的規(guī)模在理論上被無(wú)限的放大。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，要求一個(gè)信托計(jì)劃不能超過(guò)兩百份，兩個(gè)信托計(jì)劃不能同時(shí)運(yùn)用于同一個(gè)法人或是獨(dú)立結(jié)算的主體上，通常一個(gè)計(jì)劃能募集到的資金以幾千萬(wàn)或是1億元至2億元為主。此外，REITS沒(méi)有最低購(gòu)買(mǎi)金額的限制，而信托計(jì)劃最低認(rèn)購(gòu)金額為5萬(wàn)元，異地發(fā)行的要求更高，達(dá)到100萬(wàn)元。由此不難看出，REITS的籌資能力要遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
從資金的運(yùn)用方式上看。目前主流的REITS是資產(chǎn)類的REITS，主要運(yùn)作方式是股權(quán)投資，通過(guò)擁有成熟的物業(yè)，以收取租金作為主要收入，其收入與資產(chǎn)運(yùn)作情況呈正相關(guān)。而信托產(chǎn)品基本上是屬于債權(quán)投資，投資者與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成果沒(méi)有關(guān)系，但卻要對(duì)項(xiàng)目的失敗承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收益與風(fēng)險(xiǎn)是不對(duì)稱的。
從流通性上看，目前美國(guó)的REITS有三分之二在交易所上市，流通性極強(qiáng)，而信托產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，不能上市流通，顯得流動(dòng)性不足。
從管理上看，REITS發(fā)行后，將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進(jìn)行徹底分開(kāi)，由專業(yè)的基金管理人管理，真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。而信托計(jì)劃則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托投資公司獲得信托貸款后，進(jìn)行項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)，信托公司一般不參與對(duì)項(xiàng)目的直接管理。
通過(guò)以上分析不難發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)所流行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，只是在相關(guān)法規(guī)還沒(méi)有完善和允許的情況下，而產(chǎn)生的一種過(guò)渡性的產(chǎn)品。目前，國(guó)內(nèi)不少的企業(yè)也在積極研究REITS，有的企業(yè)打算去海外上市，把募集的資金運(yùn)用于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)。但這種迂回的方式，只是在目前國(guó)內(nèi)法律不允許發(fā)行REITS的情況下的一種權(quán)益之計(jì)。先不說(shuō)國(guó)內(nèi)許多項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)上不清晰，能否滿足國(guó)外監(jiān)管者的要求，就是一些不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，也是個(gè)相當(dāng)麻煩的問(wèn)題，REITS是對(duì)透明度要求很高的。再者，海外投資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知不足，相應(yīng)所要求的預(yù)期報(bào)酬率也會(huì)高一些，這樣在募集上也會(huì)有些困難。所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，發(fā)展本土的REITS才是解決問(wèn)題的根本。
發(fā)展本土REITS乃大勢(shì)所趨，但是，目前至少還存在三個(gè)制約因素：
首先是稅收優(yōu)惠政策的缺失。REITS在美國(guó)發(fā)展的最為成熟，其中一個(gè)重要的原因是美國(guó)對(duì)REITS的稅收政策，根據(jù)《1960年美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果REITS將每年盈余的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者，則無(wú)需繳納公司所得稅，這就避免了對(duì)REITS和股東的雙重征稅問(wèn)題。同樣，亞洲做REITS相對(duì)成功的新加坡當(dāng)局一直積極鼓勵(lì)外國(guó)公司將境外的房地產(chǎn)透過(guò)新加坡REITS的架構(gòu)在新加坡上市，為此提供了一系列鼓勵(lì)外國(guó)投資者的措施和降低成立成本及稅務(wù)優(yōu)惠。這些優(yōu)惠包括：免除個(gè)人投資者于新加坡REITS分紅的所得稅；免除新加坡REITS物業(yè)出售的印花稅；對(duì)外國(guó)非個(gè)人投資機(jī)構(gòu)的稅率由20％降至10％等措施以吸引更多本地及外地REITS在新加坡上市。只有在政府的政策鼓勵(lì)下，REITS才能吸引更多的投資者。目前，我國(guó)還沒(méi)有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺(tái)，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅、租賃稅等的征收，表現(xiàn)出政府不鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有基金的態(tài)度，這會(huì)在很大程度上削弱REITS的競(jìng)爭(zhēng)力。
其次是監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善。REITS由于其運(yùn)作流程設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，本身不可以直接經(jīng)營(yíng)管理所屬的資產(chǎn)，要委托專門(mén)的管理機(jī)構(gòu)管理，具有雙重代理關(guān)系，這樣進(jìn)一步加大信息不對(duì)稱的程度，而且由于REITS的投資領(lǐng)域被要求限制在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域，其透明度遠(yuǎn)不如證券市場(chǎng)，其價(jià)值的確定、財(cái)務(wù)狀況等難以被真正的了解。這些都對(duì)監(jiān)管提出了更高的要求，需要進(jìn)一步的完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系，以保證REITS的健康運(yùn)行。
再次是專業(yè)人才的缺乏。REITS的高收益與低風(fēng)險(xiǎn)，很大部分來(lái)自于專業(yè)的管理，這類的管理人需要是房地產(chǎn)業(yè)的專才，也需要精通金融知識(shí)，目前我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)還處于初級(jí)的發(fā)展階段，管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱，復(fù)合型人才欠缺。人才的培養(yǎng)是個(gè)較為緩慢的過(guò)程，在發(fā)展初期，國(guó)內(nèi)企業(yè)應(yīng)該多跟國(guó)外企業(yè)合作，借助其管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)。同時(shí)改善自身的報(bào)酬激勵(lì)機(jī)制，大力引進(jìn)國(guó)外的人才，特別是那些有海外工作經(jīng)歷的留學(xué)生。